Sale-and-Lease-Back-Transaktionen von Gewerbeimmobilien im Restrukturierungskontext nehmen zu


Auch wenn es sich derzeit noch nicht in steigenden Antrags- zahlen bei den Unternehmensinsolvenzen widerspiegelt, wofür die pandemiebedingte Lockerung der Insolvenzantragspflicht und die enormen staatlichen Finanzspritzen sicher eine Rolle spielen dürften, besteht bei immer mehr Unternehmen Liquiditätsbedarf. Um die Liquidität zu erhöhen, nutzen vorausplanende und kriselnde Unternehmen wieder häufiger ein Instrument, das normalerweise im Schatten der Kapitalbeschaffung durch Bankkredite steht: das sog. Sale-and-Lease-Back (SLB). Dabei werden Assets eines Unternehmens von Fahrzeugen über Maschinen bis zu Immobilien zu einem »marktüblichen« Preis an einen Investor verkauft und gleichzeitig für einen vereinbarten Zeitraum an das Unternehmen zurückvermietet – häufig für zehn Jahre oder mehr. Auch kurzfris- tige Rückmietzeiträume von bis zu zwei Jahren oder mittelfristige zwischen zwei und zehn Jahren sind möglich. Ein Massengeschäft ist SLB sicherlich nicht, wird aber insbesondere im Mittelstand durchaus als Alternative zum Bankkredit angesehen. Nicht nur des- halb ist beim SLB – der Begriff Sale-and-Rent-Back wäre eigentlich genauer – die Abgrenzung zu dem durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) erlaubnispflichtigen und im KWG geregelten Finanzierungsleasing besonders wichtig.
An SLB ist ein steigendes Interesse zu beobachten: Im Bereich Immobilien liege derzeit die Nachfrage nach SLB-Lösungen in Um- bruchsituationen bei »geschätzt um 20% über dem Vorjahr«, sagt etwa Christian Alpers, Partner der Beratungsgesellschaft Falken- steg, die ihre Schwerpunkte auf Corporate Finance, Restrukturie- rung, Insolvenzberatung und Real Estate hat. »Sale-and-Lease-Back von Immobilien ist besonders für Unternehmen in der Krisensitua- tion geeignet, denn es werden keine zusätzlichen Sicherheiten benötigt. Die geforderte Sicherheit stellt das Leasingobjekt selbst dar. Somit spielt die Solvenz des Verkäufers eher eine untergeord- nete Rolle.« Gerade deshalb basiere eine Transaktion im Immo- bilienbereich vor allem auf der Bewertung der Immobilie hinsicht- lich ihrer Lage, baulichen Struktur und der damit einhergehenden Drittverwendungsfähigkeit. »Insbesondere Industrial-Light-Objekte sind sehr gefragt. Das sind Mehrfunktionsgebäude, in denen die Produktion, Büros, Lager und Logistik untergebracht sind. Zudem ist die Nutzung dieser Objekte sehr wandelbar«, sagt Alpers, der den Geschäftsbereich Real Estate bei Falkensteg verantwortet.
»Immer vor, während und kurz nach wirtschaftlichen Krisen sieht man solche Transaktionen verstärkt am Markt«, bestätigt Martina Williams-Arnoldi von Jones Lang LaSalle SE (JLL). Die ersten Anfra-
gen seien 2019 mit dem Stagnieren des lang anhaltenden Wirt- schaftswachstums in Deutschland gekommen, dem anschließend ein wirtschaftlichen Abschwung mit den bekannten Auswirkungen von »Corona als Katalysator« folgte, so der JLL-Head of Corporate Solu- tions DACH + CEE weiter. »Das Industrial-Investment-Team von JLL registrierte so beispielsweise im deutschen Gesamtmarkt Indus- trial & Logistics, das hierzulande herausragende Segment für Sale-and-Lease-Back-Deals, 2018 knapp 354 Mio. Euro Transak- tionsvolumen für entsprechende Abschlüsse. Mit einsetzender wirtschaftlicher Abkühlung stieg dieser Wert 2019 fast auf das Doppelte (667 Mio. Euro). Diese Entwicklung mündete 2020 trotz Lockdown in einer weiteren Steigerung auf 880 Mio. Euro.«
Das Versprechen: Nur der Grundbucheintrag ändert sich
Auch Kathrin Westendorf, Geschäftsführerin der Impro Holding GmbH, und Hans-Christian Heier, Geschäftsführender Gesellschaf- ter der Impro GmbH, spüren »eine sehr deutliche Zunahme von Anfragen aus dem Kreis der Sanierer und Restrukturierer nach Im- mobilienbewertungen zum Zweck der Beleihung oder als Basis für Finanzierungsverhandlungen im weitesten Sinne.« Dies reiche bis 2018 zurück: Trotz sinkender Insolvenzen seien in diesem Jahr die Auftragszahlen um 16% gegenüber 2017 gestiegen. In 2019 habe es dann einen Zusatz von weiteren 15% gegeben. Westendorf: »In 2020 blieb dieses Niveau erhalten, die betroffenen Unternehmen waren jedoch größer und teilweise prominenter.«
Grundsätzlich klingt SLB nach einer einfachen Lösung: Der Ei- gentümer eines Leasingobjekts verkauft dieses an den Leasingge- ber. Gleichzeitig mietet er das Objekt zurück. Bis auf den Eigentü- mer im Grundbuch ändert sich nichts – so das Versprechen. Sollte der Leasingnehmer einen Weiterverkauf »seiner« Immobilie be- fürchten, kann er sich durch ein Vorkaufsrecht absichern. Im Fokus des Leasingnehmers steht selbstverständlich der Verkaufserlös, der direkt und kurzfristig seine Cash-Bestände erhöht und dann wäh- rend der gesamten Laufzeit des Leasingvertrags ratenweise zurück zum Leasinggeber fließt. Dadurch steht im besten Fall ausreichend Kapital zur Verfügung, um z.B. Krisensituationen zu überbrücken bzw. eine Restrukturierung zu stemmen. Der vielleicht für Unter- nehmen wichtigste Punkt: Das Objekt kann weiterhin genutzt wer- den. Zusätzlich entstehen positive Effekte für die Bilanz bzw. die